在北京一家房產經紀公司總部工作的李琳（化名）發現，最近找她賣房子的人變多了。李琳的微觀感受在一定程度上反映了市場變化。據多家房產經紀平臺線上展示的數據，多個城市的二手房掛牌量有所增多，北京二手房掛牌量突破了10萬套關口，成都、南京、蘇州等地更是達到十幾萬套。

掛牌量增多，多城超10萬套

(資料圖)

二手房掛牌量是市場上較為關注的數據，它的增多或減少，被看作是“有房一族”對樓市前景的態度。而根據多家房產經紀機構線上展示的數據，北京二手房掛牌量已突破10萬套。

據我愛我家數據顯示，該平臺北京二手房的掛牌量為8.81萬套。鏈家網的線上數據，北京二手房的掛牌量為10.13萬套。由于鏈家在北京的市場占有率較高，一般而言，外界認為鏈家的數據更能代表該市二手房的掛牌情況。

不過，多位分析人士認為，由于政策調控和房源產權等原因，房產經紀公司會將部分房源進行隱匿，只在公司內網供經紀人瀏覽。因此，10萬套房源或許還不是北京真實的掛牌數據。

據安居客近日發布的數據顯示，10月，北京市二手房在架房源量環比增加0.2%，掛牌量已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。

受國慶假期影響，10月份北京二手房網簽量環比下降21.8%，為11209套。若分別以10萬套、15萬套的庫存量計算，北京二手房的去化周期分別為8.9個月、13.4個月。這一去化周期，在一二線城市還不算高。

杭州市二手房去化周期較長的城市之一。鏈家網顯示，杭州當前的二手房掛牌量為10.67萬套。中指研究院相關人士稱，杭州二手商品房掛牌量已突破20萬套，二手住宅掛牌套數達到10萬-12萬套。杭州二手房的交易量明顯低于北京，當前二手房網簽量已連續四個月環比下滑，10月份的網簽量降至4300余套。粗略計算，杭州二手房的去化周期遠超北京。

杭州貝殼研究院院長上官劍對中新經緯說：“參照透明售房網數據，截至11月初，杭州二手房掛牌量超過19.2萬套。2021年下半年以來，杭州樓市處于低溫運行狀態，存量也在不斷上升，可以說是階段性高位。從去化周期來說，掛牌量是不少，有一定壓力。但從杭州有產權證房源量總數來說，屬于正常范圍?！?/p>

另外，鏈家網顯示，成都、南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量為18.19萬套、14.94萬套、14.40萬套、12.64萬套、11.23萬套、10.45萬套。

政策推動掛牌量上升，業主信心減弱

針對多個城市出現的二手房掛牌量增多，中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進對中新經緯分析稱，近期二手房掛牌量有所增加，主要原因有兩點：一是“帶押過戶”和個稅免退等支持政策提升了市場的活躍度，部分改善型需求業主積極入市，造成掛牌量有所增加；二是隨著房價的持續走低，部分業主預期下行，亦造成掛牌量增加。

“帶押過戶”是指在賣方無需結清二手房原有的按揭（抵押）貸款的情況下辦理不動產過戶登記，并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。目前，已有多個城市推廣該政策。個稅免退是指中國財政部、稅務總局此前發布的政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

易居研究院智庫中心提供的數據顯示，其監測的重點18城三季度的成交均價為24160元/平方米，環比下降2%；成交金額7204億元，同比下降6%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說：“客觀上部分城市二手房交易還可以，甚至在三季度已經開始出現同比正增長的拉升。但是類似城市還是數量比較少。總體上說，一手房市場不好的情況下，二手房也難以表現出真正的強勁態勢?！?/p>

不過，中原地產首席分析師張大偉卻認為，個稅免退政策的影響力沒有那么大，“比如北京市場，不少房源都可以通過一些方式規避掉個稅，真正需要繳納個稅的房源數量并不多?！彼麑χ行陆浘暦Q，隨著房地產市場調控出現寬松，此前不能展示的高價房源可以公開發布，也是導致房源增多的原因之一。

張大偉還說：“全國樓市遇冷導致‘有房一族’對未來房價的信心減弱，也會導致他們急于出售房源。還有一些投資客已經獲利，選擇此時出售。”

二手房交易周期拉長，推動以價換量

動輒10萬套的二手房掛牌量，庫存不可謂不大，房主若爭先出售房源，是否會讓市場進一下承壓呢？

張大偉認為，如果單純從房產經紀公司線上平臺展示的掛牌量看，規模的確不小，去化周期較長，可以在一定程度上說明這些城市存在樓市泡沫。徐躍進表示，根據中指監測數據，10月份15個重點城市二手住宅成交量環比基本持平，受低基數影響同比有較大幅度增長。在成交規模相對持平的情況下，掛牌量的增加，可能會引發市場庫存增加、交易周期拉長等情況。

對于杭州當前二手房去化周期大幅提高，上官劍分析認為，過去幾年，杭州新房供應量充足，新房變次新房，二手房掛牌量持續增長。一般來說，去化周期的高低關鍵看需求，當前購房者較為謹慎，需求依然較弱。杭州的去化周期可能進一步拉長，賣房難度進一步增加，以價換量成為常態。

但張大偉表示，購房人不能過分“迷信”掛牌量數據，也存在一定水分。他說：“很多房源看似是掛牌出售，業主可能只是試試水，如果沒有達到心理價位，不會進行交易。比如，有的房源已掛牌一年，這種房子大概率不是真的想賣。一個城市動輒有10萬套可售二手房房源，那就出現砸價了。但整體說，即使刨去水分，真實、有意愿出售的房源數量也已經很大?！?/p>

徐躍進稱，二手房掛牌量的增加，從積極的方面來看，有利于提升市場活躍度，促進二手房市場成交，并進一步通過置換改善鏈條促進新房市場的成交；但另一方面，若市場需求支撐不足，出現明顯的供大于求，可能引發二手房價格的下行，從而對市場預期造成負面影響。未來各地方政府預計將進一步出臺并落實相關樓市支持政策，逐步改善市場預期，二手房市場成交也有望緩慢恢復，對市場運行形成支撐，但這個過程可能相對較長。