5月20日至21日，2023清華五道口全球金融論壇成功舉行。來自學界、投資界的專家聚焦“中國不動產金融新模式”展開探討。多位專家認為，當前，中國房地產市場已經進入存量時代，資產運營與金融深度結合是新模式下的主要探索方向，而盤活存量資產對于構建可持續的不動產金融模式愈發重要。

房地產市場進入存量時代

近幾年，房地產市場進入調整期。清華大學房地產研究所所長、教授劉洪玉表示，“需要更多關注已經建成的低效利用的空間，使其能夠發揮作用。”他認為，租購并舉和商品房預售制改革是新模式的發展方向之一，“比如保交樓問題，要求對商品房預售管理制度進行改革，在保留預售市場價格發現功能的同時，弱化其融資功能，這樣開發商買地的定價邏輯、對開發建設貸款的融資需求等都會發生變化。開發模式轉變后，金融服務模式也要調整。”

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針對房地產市場結合金融業面臨的難點，多位與會專家表示，現階段，許多優質資產不能很好的流通于資本市場等，成為影響房企在盤活存量資產上面臨的難題。

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任、高和資本執行合伙人周以升指出，紓困、盤活、轉型是當前實體經濟中，在基礎設施、住宅開發和商用不動產三個行業當中主要面臨的三個問題。

實際上，房企對于盤活存量資產的需求較強。萬達集團副總裁何其聰從企業的角度介紹，有時在投資地產項目時，沒有終極退出渠道，也因此導致企業對于資產流動性的訴求特別強。

因此，新模式下，市場主體需要尋求破局之路。

盤活存量資產成為重要任務

正是出于流動性因素的考慮，輕資產化成為許多房企改善資產活力的選擇。也意味著，房地產行業需要轉變工作重心、調整經營架構，找到進入市場新模式的鑰匙。

在劉洪玉看來，未來房地產市場是以資產運營管理服務為主、金融深度參與的時代，盤活存量成為非常重要的任務，其中要求對商業模式的創新、技術解決方案的創新、金融合作模式的創新等。

作為盤活資產的一種重要工具，REITs恰好是房企實現輕資產化的一種方式，其本質是資產的上市，可以為房企和市場帶來一種金融工具的創新，在盤活資產、提高資源利用效率的同時有效化解企業風險，為房地產行業在排憂解難上起到一定作用。

尤其是對于民營企業來說，這類資產支持性金融工具能為其在融資上降低成本。周以升介紹，好的資產放在弱的主體中被弱主體拖累，如果能夠擁抱資產支持性金融工具，包括不動產證券化、不動產私募投資基金和公募REITs，對于企業來說會有明顯的改善。

近年來，公募REITs試點工作開展以來，取得了很好的成果。自2020年4月份基礎設施REITs試點啟動以來，截至目前，已上市公募REITs產品共27只，募集資金總額超過900億元。

與會專家認為，隨著未來公募REITs基礎設施覆蓋商業不動產領域，有望給行業帶來利好。何其聰介紹，包括能夠提高房地產行業未來資產的流動性，有效化解房企風險，改變之前依賴城市化的驅動模式等。

針對不動產私募投資基金對于目前房企風險化解的作用，周以升在接受《證券日報》等媒體采訪時表示，“如果能夠將持有型不動產盤活，將會大大促進房企風險化解。當然，這個化解并不是讓公募REITs直接去接，而是通過不動產私募投資基金和AMC，再到私募REITs培育，再到公募REITs。后端會促進前端的信心，前端將會為后端培育資產。前后銜接，形成有機的循環。”

會上，還有專家設想，若將私募基金作為對于資產或者項目的一種融資渠道，同時公募REITs作為終極的退出渠道，整個循環就打通了，打通之下有望延伸行業的發展。

談及構建發展多層次的不動產金融市場，建信住房租賃基金總裁盧剛也認為，需要加快私募REITs的制度建設，豐富從Pre-REITs到私募REITs，再到公募REITs上市的渠道機制。