1月17日，國家統計局發(fā)布了2022年1-12月全國房地產開發(fā)投資和銷售數據。數據顯示，商品房銷售面積、銷售額、到位資金、房屋新開工面積等多項指標在12月降幅均有所收窄。

對此，國家統計局局長康義表示，初步判斷2023年房地產對整個經濟的拖累不會比2022年大，房地產還是一個支柱產業(yè)，房地產市場逐步企穩(wěn)具有一些有利條件。同時他指出：“供給需求兩方面都在進行政策調整，目的是讓房地產回歸本位，堅持‘房住不炒’，減少其金融屬性。另外，我們多渠道保障、多渠道供給、主體多元化，一個新的健康的房地產市場就會建立起來?！?/p>

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銷售面積和金額同比降幅超兩成 預計35城可下調房貸利率

國家統計局公布的數據顯示，2022年，商品房銷售面積13.6億平方米，比上年下降24.3%，為2016年來最低；其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%，較2021年減少4.9萬億元，其中住宅銷售額下降28.3%。12月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅較上月分別收窄1.7和4.6個百分點，但全年累計同比降幅仍超兩成。

多家房企銷售業(yè)績也受到了影響，中指研究院數據顯示，2022年TOP100房企銷售額均值759.7億元，同比下降41.3%；銷售額破千億房企20家，較去年同期（41家）減少21家。同時房企銷售表現也出現了明顯的分化，中鐵置業(yè)和中建系的中建智地、中建三局、中建東孚等央企，以及越秀地產、廈門國貿等地方國企，都實現了銷售業(yè)績的正增長；而相對的，出險房企銷售業(yè)績降幅普遍在60%以上。

對于房地產市場需求，中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，短期來看，需求端政策將進一步加快落實，符合條件的城市首套房貸利率有望下調，核心一二線城市政策空間不斷釋放，降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化區(qū)域限購等政策或繼續(xù)跟進。

據58安居客研究院統計，根據10-12月份全國70城房價指數數據，共有天津、鄭州、廈門、武漢、吉林等35個城市新房價格連續(xù)3個月呈現環(huán)比下降。也就是說，根據央行此前發(fā)布的首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，這35座城市可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

展望2023年，陳文靜認為，若各地政策執(zhí)行到位，全國房地產市場最早或在二季度企穩(wěn)，樂觀情形下，2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長，價格逐漸趨穩(wěn)。58安居客房產研究院分院院長張波則表示，商品房銷售額下降等情況會隨著疫情防控政策優(yōu)化，國內經濟不斷向好而同步改善，預計需求側信心在二季度會有提升信號顯現。

土地購置面積同比降五成 央國企拿地較為積極

土地市場上，受市場持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響，房企2022年整體投資態(tài)度非常謹慎。統計局數據顯示，2022年全國房企土地購置面積10052萬平方米，相比上一年下降53.4%。

從房企來看，據克而瑞統計，拿地金額TOP100房企全年拿地總金額約為1.65萬億元，同比腰斬，與五年內的最高峰2020年相比，同樣大幅下降63%。

不過也有部分企業(yè)2022年拓儲相對較為積極，保利、華潤、招商蛇口、中海等央國企拿地金額位列前10，并且拿地銷售比在0.3以上。民企中濱江集團深耕杭州，2022年拿地金額達到785.2億元，同比增加22%，拿地銷售比達到0.59；地方國企中，建發(fā)、越秀、華發(fā)、國貿等企業(yè)在深耕城市中也保持較為積極的拿地態(tài)度。

對于2023年的土地市場，上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，2023年激活土地市場的工作需要加快，其關系到各地土地財政的有序運轉，也關系到房屋的供應。

開發(fā)投資數據同比下降10% 房企合理融資需求獲支持

伴隨銷售數據的下降，房地產開發(fā)投資數據同樣出現了兩位數的下滑。2022年全國房地產開發(fā)投資約13.3萬億元，比上年下降10.0%；其中12月全國房地產開發(fā)投資額為0.9萬億元，同比下降12.2%，單月降幅較11月收窄7.7個百分點。全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金14.9萬億元，為2017年以來最低點，同比下降25.9%。

施工方面，2022年，房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積約12.1億平方米，下降39.4%；其中12月單月降幅較11月收窄6.5個百分點。房屋竣工面積8.6億平方米，下降15.0%。

對此，陳文靜表示供應端修復晚于銷售端，2023年新開工面積和房地產開發(fā)投資仍面臨一定下行壓力，新開工面積在銷售恢復節(jié)奏較慢、土地成交縮量、企業(yè)資金壓力仍較大等因素影響下，預計難有明顯改善；在“保交樓”資金推動下，房屋竣工或將得到改善，從而對房地產開發(fā)投資形成一定支撐，但企業(yè)拿地謹慎、新開工繼續(xù)縮量等導致開發(fā)投資下行態(tài)勢難改。

張波認為，房企融資面的壓力是導致開發(fā)總體疲弱的直接驅動因素，這一情況隨著“三支箭”推進以及“三線四檔”的微調，2023年總體預計將有明顯改善。嚴躍進也表示目前改善開發(fā)投資指標的總體思路是清晰的，尤其是近期或發(fā)布資產負債表優(yōu)化的21條方案，將顯著改善房企的資金狀況和開發(fā)投資預期。

在“金融16條”等政策落地后，多家房企已獲得融資支持，1月16日，中國工商銀行上海市分行與中駿、龍湖、旭輝、金茂、招商蛇口、保利等16家房企簽訂協議，合作意向性融資總額達2400億元；中國工商銀行天津市分行則將為萬科、龍湖、遠洋、金地、綠城、碧桂園等8家房企提供總額240億元的意向性融資支持。此外，央行“第二支箭”機制下2023年全市場首單民營地產企業(yè)債券花落新希望，其他房企也在積極通過債券、股權融資等方式改善流動性。

與此同時，嚴躍進也指出，要真正改善企業(yè)資金狀況不在于外部融資端，而在于要繼續(xù)刺激購房端，即企業(yè)的銷售狀況要加快改善。