不同于一般郊環(huán)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)，互聯(lián)寶地濱江園和“生活”很近，與長(zhǎng)灘居民區(qū)一路之隔。吳越 攝

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仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一份研報(bào)顯示，相較于辦公和生產(chǎn)，企業(yè)在布局研發(fā)、中試場(chǎng)地時(shí)總是格外謹(jǐn)慎——既要考慮地理區(qū)位，關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及交通便利性，又要關(guān)注區(qū)位價(jià)值，即所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境及規(guī)模化集聚效應(yīng)。

構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，突出園區(qū)區(qū)位價(jià)值，正是互聯(lián)寶地濱江園的發(fā)展立足點(diǎn)。這個(gè)名字略顯陌生的園區(qū)，位于素來(lái)有著老工業(yè)基地之稱(chēng)的寶山區(qū)，前身是始建于1978年的寶鋼股份基地備件倉(cāng)庫(kù)，作為寶鋼建設(shè)過(guò)程中最早建成的區(qū)域，見(jiàn)證了寶鋼的發(fā)展歷史。隨著2022年寶武（上海）碳中和產(chǎn)業(yè)園獲批上海市第三批特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這片土地迎來(lái)新的機(jī)遇，成為寶武（上海）碳中和產(chǎn)業(yè)園綠色低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要承載區(qū)。

眼下，曾經(jīng)的舊倉(cāng)庫(kù)已抖落煙塵，蛻變?yōu)榛ヂ?lián)寶地濱江園一期項(xiàng)目，計(jì)劃打造新材料、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)生態(tài)，推動(dòng)“低碳+智慧”相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚，今年8月正式交付投運(yùn)。

適配度高更易吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)

“我們是做傳感器研發(fā)的，要找一個(gè)能挖地基固定設(shè)備做實(shí)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)還真不容易。”上海朗尚傳感技術(shù)有限公司實(shí)驗(yàn)室選址負(fù)責(zé)人嚴(yán)文廣這樣感慨。

這是一家從事傳感器研發(fā)及應(yīng)用的企業(yè)，產(chǎn)品在汽車(chē)、機(jī)器人、無(wú)人機(jī)、建筑物監(jiān)測(cè)、林業(yè)電力等野外勘探和監(jiān)測(cè)等領(lǐng)域有著廣泛應(yīng)用，總部位于浦東。隨著業(yè)務(wù)拓展，企業(yè)有意布局一個(gè)實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行研發(fā)、測(cè)試，選址時(shí)卻遇到難題：為防止誤差，慣性傳感器設(shè)備不能受到振動(dòng)干擾，還要在一樓挖出地基，澆筑混凝土以固定設(shè)備。這些剛性需求在與不少產(chǎn)業(yè)園溝通后都碰了壁，直到來(lái)到互聯(lián)寶地濱江園。

“園區(qū)與周邊地鐵站的距離在1.5公里左右，避免了振動(dòng)干擾，由倉(cāng)庫(kù)改造的廠房也具備固定設(shè)備的條件。到現(xiàn)場(chǎng)一看，我們就放心了。”嚴(yán)文廣說(shuō)，目前實(shí)驗(yàn)室已進(jìn)入裝修階段，承租面積310平方米。

朗尚的實(shí)驗(yàn)室定在A樓，這也是園區(qū)的主力研發(fā)中試產(chǎn)業(yè)樓之一。園區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、寶地資產(chǎn)文商旅事業(yè)部高級(jí)副總裁李志君告訴記者，A樓長(zhǎng)180米、縱深47米、高12米，保留了原有倉(cāng)庫(kù)架構(gòu)并做了內(nèi)部改造和加固，分成上下兩層，柱距設(shè)置也便于企業(yè)靈活分隔。“其中底層層高7.5米，這是考慮到產(chǎn)業(yè)性單位要在底層布局組合設(shè)備。”辦公樓層承重一般為200公斤每平方米，普通工業(yè)廠房承重也只有500公斤到1噸每平方米，為省去企業(yè)進(jìn)行局部加固的麻煩，園區(qū)把底層載重量做到2噸每平方米。

更高的建筑標(biāo)準(zhǔn)意味著更高的成本，但園區(qū)認(rèn)為，與產(chǎn)業(yè)適配度更高的園區(qū)更容易覓得優(yōu)質(zhì)企業(yè)。“園區(qū)只租不售也是為確保招商符合整體定位和方向，為后續(xù)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)提供保障。”李志君說(shuō)。據(jù)了解，寶地資產(chǎn)自持運(yùn)營(yíng)的園區(qū)面積達(dá)600多萬(wàn)平方米，在上海中心城區(qū)和郊區(qū)皆有布點(diǎn)，做好口碑也是為園區(qū)聯(lián)動(dòng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。“比如，總部設(shè)在互聯(lián)寶地楊浦園的企業(yè)可以來(lái)濱江園進(jìn)行研發(fā)、中試，后續(xù)生產(chǎn)則可以放到數(shù)智寶地羅涇園。”

構(gòu)建自帶吸引力產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

“在這個(gè)綠色能源率先而行的碳中和園區(qū)，我們找到了合適的辦公地，又在園區(qū)落地了零碳智慧園區(qū)業(yè)務(wù)。”互聯(lián)寶地濱江園首批入駐企業(yè)、德坤智慧建造（青島）有限公司總經(jīng)理詹若清說(shuō)。

德坤智慧建造依托同清湖協(xié)同創(chuàng)新中心，整合了中國(guó)工程院、同濟(jì)大學(xué)、清華大學(xué)、湖南大學(xué)等高校資源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，開(kāi)展智慧建造領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)研發(fā)和制造，承租了園區(qū)D棟500平方米的辦公空間。前期考察時(shí)，企業(yè)就從園區(qū)運(yùn)營(yíng)方了解到，園區(qū)已利用約4.1萬(wàn)平方米的4棟研發(fā)辦公建筑屋面和車(chē)棚實(shí)施光伏屋面全覆蓋，同時(shí)采用“自發(fā)自用，余電上網(wǎng)”模式。“我們的業(yè)務(wù)包括開(kāi)發(fā)園區(qū)級(jí)別的能源管理系統(tǒng)，通過(guò)在此處打造落地樣板，希望未來(lái)兩三年內(nèi)能夠進(jìn)一步優(yōu)化儲(chǔ)能、充電樁等產(chǎn)品，將中試環(huán)節(jié)也布局過(guò)來(lái)。”

作為寶武（上海）碳中和產(chǎn)業(yè)園的組成部分，綠色低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要承載區(qū)，互聯(lián)寶地濱江園有著先天優(yōu)勢(shì)，即依托中國(guó)寶武“高質(zhì)量鋼鐵生態(tài)圈”的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、創(chuàng)新體系、合作機(jī)制等，來(lái)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。一些意向企業(yè)表示，產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈對(duì)企業(yè)吸引力大，且園區(qū)臨近寶武中央研究院、寶武碳材新材料研發(fā)中心為代表的“碳圈”核心企業(yè)（機(jī)構(gòu)），未來(lái)有望在細(xì)分領(lǐng)域展開(kāi)合作。

政策方面，園區(qū)也被納入寶山區(qū)“科創(chuàng)30條”、大學(xué)科技園發(fā)展“黃金十條”扶持范圍內(nèi)，同時(shí)正在申請(qǐng)“大張江政策”。“園區(qū)還將在綠碳基金支持下引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚。”李志君介紹，中國(guó)寶武聯(lián)合國(guó)家綠色發(fā)展基金和建信投資共同發(fā)起設(shè)立寶武綠碳基金（即寶武碳中和基金一期），總規(guī)模為100億元，2022年3月已完成設(shè)立與備案。基金超過(guò)60%的投資區(qū)域?qū)⒎植荚陂L(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，重點(diǎn)投資方向?yàn)樾履茉础⒕G色技術(shù)、環(huán)保、污染防治和寶武碳中和產(chǎn)業(yè)鏈。

一站式配套和“生活”很近

互聯(lián)寶地濱江園很大。地塊二期整體開(kāi)發(fā)區(qū)域約406畝，總規(guī)劃建筑面積約25萬(wàn)平方米，即將投運(yùn)的一期項(xiàng)目也有約159畝。雖然大是優(yōu)勢(shì)，但對(duì)入駐企業(yè)和人才來(lái)說(shuō)，也怕“又大又偏”。所幸，互聯(lián)寶地濱江園周邊較為成熟的配套讓他們少有后顧之憂(yōu)。周邊1.5公里的范圍內(nèi)有寶鋼體育館、第九人民醫(yī)院北部和寶地旗下人才公寓，企業(yè)的人才交流、會(huì)務(wù)、展覽需求也可在寶山賓館一站式解決。

不同于一般郊環(huán)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)的是，這里又和“生活”很近，與長(zhǎng)灘居民區(qū)一路之隔，距離寶山主城區(qū)僅幾分鐘車(chē)程。長(zhǎng)灘屬于近年來(lái)區(qū)域人口增長(zhǎng)的新板塊，一路通往濱江沿線的水岸空間。因此，園區(qū)在開(kāi)發(fā)之初便定下產(chǎn)城融合的基調(diào)——在打造科研產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同時(shí)，吸引社區(qū)、城區(qū)居民匯聚于此，使之發(fā)揮社區(qū)文化發(fā)生器的作用，進(jìn)而成為區(qū)域活力中心。

園區(qū)沒(méi)有傳統(tǒng)的圍墻。穿過(guò)牡丹江路，人們可從長(zhǎng)灘坡地公園順勢(shì)走入園區(qū)，在栽種著櫻花樹(shù)、銀杏樹(shù)的內(nèi)部道路散步休憩，欣賞工業(yè)遺存的紅磚外立面。待數(shù)千平方米的園區(qū)大草坪鋪設(shè)完成，這里也將成為主題活動(dòng)游樂(lè)場(chǎng)，做到“春日可露營(yíng)，冬季有冰場(chǎng)，夏日來(lái)燒烤，秋季房車(chē)匯”。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為了讓每家進(jìn)駐企業(yè)都能“推窗見(jiàn)綠”，建筑之間都預(yù)留了大片綠化空間，一樓企業(yè)還能擁有獨(dú)立庭院，C、D兩棟辦公樓中間的長(zhǎng)廊也設(shè)計(jì)成了挑高式禪境庭院。

園區(qū)還提前考慮到了餐飲商業(yè)配套的問(wèn)題。總面積超過(guò)1.1萬(wàn)平方米的M樓將在室內(nèi)引入多種餐飲選擇，并在一樓設(shè)置成片外擺位，滿(mǎn)足辦公人士和社區(qū)居民邊喝咖啡邊親近自然的需求。緊鄰商業(yè)的戶(hù)外兒童天地和開(kāi)放式寵物樂(lè)園，讓萌娃、萌寵也能有專(zhuān)屬活動(dòng)空間。“這樣一來(lái)，企業(yè)員工不用擔(dān)心工作日要‘苦等外賣(mài)’，到了周末節(jié)假日，園區(qū)也自然成為親子活動(dòng)的歡樂(lè)天地。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。