2020年，突如其來的新冠疫情“黑天鵝”給各大行業按下暫停鍵，二級市場的恐慌性拋售同樣讓各板塊估值承壓。作為價值洼地的港股市場也不例外，今年以來恒生指數累計跌幅達到13.15%，自3月23日以來的反彈幅度也僅有7.35%。同時，港股Wind分類下的11個一級行業中有7個行業在今年錄得下跌，僅有4個行業錄得上漲，其中漲幅最大的醫療保健板塊今年以來累計上漲19.22%。

在各板塊的整體表現中，雖然港股房地產板塊累計下跌11.31%，但是作為房地產三級子行業的物業服務與管理表現突出，今年以來股價累計上漲47.01%，遠超醫療保健行業。其中，銀城生活服務、永升生活服務、鑫苑服務、中奧到家、時代鄰里漲幅居前，股價累計上漲188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。

物業股的上漲不僅僅來自于疫情期間，業主和消費者對于物業服務價值的重新審視，從過往來看，港股物業板塊一直以來都備受資金追捧，這或許更應該歸因于行業弱周期性以及良好的現金流的商業模式特性。Wind數據顯示，中海物業在2015年上市至今股價累計上漲690.21%，其中2019年全年上漲116.26%;永升生活服務在2018年上市以來股價也實現558.49%的漲幅;綠城服務上市3年來股價累漲348.85%。此外，佳兆業美好、雅生活服務也在2019年分別實現187.25%和161.05%的漲幅。就連2019年12月剛上市的保利物業，在半年時間里，股價累計漲幅就已經達到了74.31%。而從估值上看，目前港股物業股市盈率中位數高達33倍。

在資本市場的追捧下，物業管理公司的上市潮仍在持續。今年以來，興業物聯、燁星集團、建業新生活已登陸港交所;正榮服務、星盛商業、宋都服務、弘陽服務已正式遞表;金融街物業目前已通過聆訊。上述公司中，金融街物業格外引人關注。依托背后母公司強大的資源優勢，金融街物業實現了跨業態跨區域發展;同時，金融街物業還在不斷地通過獨立第三方穩固“基本盤”，實現收入結構的動態平衡。

深耕商務物業25年，辦公樓帶來豐厚收入貢獻

資料顯示，金融街物業成立于1994年，早期于北京金融街提供物業管理服務。2005年，金融街物業獲住建部授予一級物業服務企業資質證書。2008年，金融街物業開啟了全國化布局，于當年進軍北京以外的華北市場;2009年金融街物業開始開拓西南市場，并于2011年首次進入東北市場;2015年，公司首次進入華南及華東市場，由此也完成了金融街物業全國化的雛形。

隨著金融街物業的不斷發展和行業深耕，公司也得到了政府部門與市場越來越多的認可。2016年，金融街物業獲聘為北京市政府政府機構指定物業管理服務提供商之一;2017年，公司獲中指院評為2017中國物業服務百強企業第20名，并于此后以每年提升1-2名的速度，至2020年位列中國物業服務百強企業第16名。

隨著全國化布局的逐步完善，金融街物業整體業績增長表現亮眼。其中，收入由2017年的7.57億元增長至2018年的8.75億元，并進一步增長至2019年的9.97億元;毛利由2017年的1.46億元增長至2019年的1.91億元，同時整體毛利率維持穩定水平，相較2018年提升0.7個百分點。

據了解，金融街物業業務類別主要包括商務物業和非商業物業，其中商業物業包括辦公樓、綜合體、零售商業大樓及酒店;非商業物業包括住宅物業、公共物業、醫院、教育物業及其他。數據顯示，目前金融街物業絕大部分收入來自商務物業，其中辦公樓占據超過一半的收入比重，于2019年實現收入5.09億元，遠超其他業務收入;不過從在管面積的維度，金融街物業的住宅物業和商務物業實現了動態平衡，2019年公司住宅物業在管面積887.5萬平方米，辦公樓在管面積637.5萬平方米。

(資料來源：招股書)

(資料來源：招股書)

高溢價構筑寬闊“護城河”，收入結構平衡，第三方項目占比逐步提升

雖然金融街物業商業物業在管面積不及住宅物業，但商業物業的收入卻遠高于住宅物業，為后者約2.5倍，主要得益于商業物業可以獲得遠高于住宅物業的管理費水平。這種商務物業的獨特優勢也讓金融股街物業在以住宅物業居多的港股物業板塊，構筑起寬闊的“商業護城河”。

數據顯示，金融街物業的商務物業平均物業費在2019年為12.66元/每平米/月，呈現上升趨勢的同時，遠高于中國服務百強企業平均3.26元/平方米/月的物業費。同期，金融街物業在管項目的年平均每平方米純利為5.7元，體現出較強的盈利能力。

(資料來源：招股書)

如果說商務物業為金融街物業帶來的高溢價是公司業務特性帶來的“護城河”，那么，金融街物業背后所依靠的母公司金融街集團則為金融街物業帶來了多方的資源優勢。

資料顯示，金融街集團為中國企業500強，專門從事全國范圍的房地產、金融、教育、醫療等行業。而依托母公司強大的國企背景，金融街物業在獲取項目資源、布局多元化業態方面可謂“近水樓臺”。據了解，金融街物業已經與母公司旗下教育公司合作，為其運營的9家學校及幼兒園提供物業管理及相關服務。2017-2019年，金融街物業來自聯屬集團的物業項目收入占比分別為83.5%、83.4%和81.1%;來自聯屬集團物管面積占比分別為72.5%、69.1%和66.4%。

(資料來源：招股書)

雖然目前金融街物業的收入和在管面積主要來自于聯屬集團，但與其他物業公司相比，金融街物業的依賴度并不算高。以在管面積為例，碧桂園服務有超過80%的物管面積源于兄弟開發企業，新城悅的比例則是71%，佳兆業物業更是高達84%，均高于金融街物業。而從過往三年的占比情況來看，金融街物業也在積極開拓第三方業務，平衡收入結構。在6月18日召開的媒體說明會上，金融街物業的管理層也表示，公司會大力拓展市場化業務，主要關注方向是公建類物業，隨著第三方業務的開拓，預計公司第三方業務占比將逐步提升。

良好口碑和豐富經驗成為金融街物業全國化拓展的底氣

自2008年，金融街物業首次開拓北京以外的華北市場以來，公司全國化布局漸成雛形。目前，金融街物業已經將業務延伸至華北、西南、華東、華南、東北、華中六大區域的10個省和直轄市，在管項目共計144個，在管面積約1985.7萬平方米。

尤其是金融街物業所服務的政府機構和金融機構，對于辦公環境的安全性、開放性、環境舒適度以及物業管理公司服務的質量和專業能力的要求更高，由此導致整個行業的準入門檻并不低。對于深耕商務物業25年的金融街物業來說，國企資質、良好口碑和豐富經驗都將成為公司向全國范圍拓展業務的“底氣”。

資料顯示，金融街物業在今年先后被獲評為“2020年中國特色物業服務領先企業”“2020年中國物業服務百強服務質量領先企業”以及“2020年中國辦公物業管理領先企業”。而且，包括月壇金融街中心等多個項目被中指院評為中國物業服務行業示范基地。

在謀求全國化拓展的同時，物業管理行業市場集中度的提升趨勢也為金融街物業帶來了機遇。尤其是近年來，房地產調控讓不少中小房企資金鏈承壓，打開人民法院公告網，輸入關鍵詞“房地產開發”可以發現，截至5月份，今年一共超過100家房地產公司申請破產。如果再將時間軸再拉長，2019年至今，一年半時間里共計超過500家房地產開發企業倒閉，平均每天倒下1家。

(資料來源：人民法院公告網)

而隨著房地產市場集中度提升，物業管理行業也在不斷整合。物業管理行業較低的市場集中度，給了資本改善行業格局的空間，同時也給予資本享受行業發展的紅利。根據克爾瑞數據，截至今年5月份，上市物業管理公司共發生10起并購，合計對價5.9億元，其中7起為對物業管理公司的并購，另外3起與增值服務相關。

對于金融街物業來說，自然也不會放過優質標的的收購機會。金融街物業表示，作為未來的發展策略，公司將通過并購及創立合資企業，拓展物業管理及相關服務組合。通過并購，金融街物業的管理規模預計將持續擴大，從而實現市場份額的不斷提升。