自9月底開始，受政策糾偏影響，在寬信用預期下，房企境內融資規模呈現修復性上漲趨勢。多家房企到期債務獲展期，部分房企資金流動性壓力得到階段性緩解。

數據顯示，11月單月境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%。

其中境內債券發行規模占比97%，環比增長125.1%。46筆債券中44筆發債主體為“國家隊”，其余兩筆發債主體為萬科旗下的印力集團。

具體為中金印力-印象5號資產支持專項計劃于2021年11月23日獲深交所通過，發行規模13.54億元。

與此同時，受房企暴雷以及信用下調影響，境外美元債市場低預期持續，發債規模環比下降83.6%，與發債數量同為年內單月最小值。

“國家隊”發力 融資成本降低

受“國家隊”集體發債影響，11月房企融資成本呈現結構性下降，平均票面利率為4.05%，環比下降13個基點。在此基礎上保利、中海、招商蛇口等優質發債主體更容易獲得低成本融資。

11月19日，保利發展發布公告稱，近日成功發行2021年度第四期中期票據，發行金額20億元，票面利率3.55%，發行期限為5年。

數日后，保利發展稱還將發行不超100億元租賃住房資產支持證券化產品。該證券產品資產包初步選定廣州天悅養老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目，首期發行規模約10億元。

其中，優先級資產支持證券化產品發行規模占比90%，次級資產支持證券化產品發行規模占比10%，產品期限為2N+1年，最長不超過19年。

與此同時，房企11月境外債券融資平均票面利率為8.03%，較10月下降262個基點。受到企業信用及規模影響，兩筆美元債利率分化明顯，分別為2.55%與13.5%。

房企海外債利率上升幅度較大，主要原因為11月發行海外債的房企信用評級較低，導致融資成本偏高。

其次個別房企近期出現違約后海外投資者對房企海外債偏好減弱，風險規避增強。而海外債融資環境的改善主要依賴國內融資環境及房地產市場的恢復，表現相對滯后。未來幾個月，隨著國內融資環境改善及房地產市場的恢復，海外債融資環境或許會逐步改善。

從發行期限來看，11月境內債券融資發行平均期限為3.7年，較上月增加約1.3年，境內發債主體的結構性變化增加了一定的發債期限。

境外債券平均發行期限為1.9年，較上月增加約0.3年，境外債，在低預期下，成功發行的兩筆債券均為3年以下的中短期債務。

糾偏需時間 降準在路上

結合年末房企美元債余額不足，預計12月房企償債仍呈高壓。

數據顯示，2021年11月境內外債券融資到期債務規模約731億元，環比減少5.3%，到期債務凈額258億，房企償債壓力整體較10月有所緩解。

11月內包括陽光城、中國奧園、花樣年等多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期。同時，月內房企股權、資產等交易保持活躍，內房企短期流動性正在積極修復過程中。

11月12日陸家嘴完成發行18.46億元世紀金融廣場資產支持ABS；12月3日中國鐵建第6-10期資產支持專項計劃已獲上交所受理，發行規模100億元；12月5日金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃獲準發行，發行規模12.11億元，發行利率3.69%。

12月6日，央行發布降準公告，為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，將從2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。

這是房企近期迎來的最新實質性利好，對當下處于流動資金困境的部分房企來說，堪稱“久旱逢甘霖”。

除此之外，臨近年底各大房企爭先賺取業績，市場預期難免低下，疊加監管環境高壓以及地產負面時間發酵，發債規模收縮加劇。但從宏觀層面來看，近期央行等不斷向房地產釋放友好性，償債壓力或將有所緩解。