3月19日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，發布《2019中國房地產百強企業研究報告》。根據報告，2018年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%。

凈利潤提升

報告顯示，2018年百強企業收入與凈利潤持續增長，凈利潤率穩步提升。全年百強企業總資產均值為2079.1億元，同比增長22%，營業收入均值同比增長27.3%至486.2億元，凈利潤均值則同比增長28.2%至64.4億元。

百強企業納稅總額均值達66.7億元，同比增長22.8%，其中稅金及附加均值為38.3億元，所得稅均值為28.4億元，同比分別增長17.1%、31.5%。

百強企業銷售額市場份額快速上升至58.1%，較上年提高10.6個百分點，行業集中度加速提升。

中指研究院院長莫天全表示：“16年以前百強的名單18家依然還在這個名單里面，淘汰率是82%。5年以前的數據超過了50%，有56家依然在我們的名單里面，行業變化很快。”

但我國房企的集中度依然有待提升，與美國相比，我國TOP1、TOP3、TOP10房企市場份額分別低3.9、3.3、0.8個百分點;與日本相比，我國TOP1、TOP3、TOP10、TOP20房企的市場份額分別低5.6、10.2、16.7、19.0個百分點，大型龍頭房企的市場占有率存在繼續提升的空間。

區域差異增強

從百強前50企業重點項目銷售情況來看，一線城市在政策嚴控背景下，銷售額占比較上年下降1.4個百分點至11.9%;二線城市占比為42.9%，較上年下降2.5個百分點;三四線城市受城鎮化、棚改貨幣化安置等因素影響，銷售額占比較2017年提升3.9個百分點至45.2%。

從區域選擇來看，不同等級城市市場存在周期輪動機遇。與以往周期相比，本輪市場周期呈現出不同等級城市輪動發展的態勢。

一線城市最先起步，也最先于2017年步入市場調整，預期將在本輪市場周期調整中率先回暖。

二線城市和三四線城市隨后分別起步，二線城市銷售增速隨著調控政策收緊于2017年第二季度回落，但二線城市總量優勢顯著，房企仍需把握二線城市的增量市場。其中，中西部核心二線城市，如成都、重慶、武漢、鄭州等，在本輪市場周期中起步較晚，短期內發展后勁較強。

三四線城市則在較為寬松市場環境下持續高位運行，于2018年第二季度出現調整趨勢，疊加棚改貨幣化安置政策收緊和市場購房預期轉向，預計2019年仍維持市場調整趨勢，城市投資風險加大。

中指研究院研發中心總經理白彥軍說：“對于2019年的百強企業來講，要聚焦，特別是在投資方面要聚焦。要圍繞產業和人口布局潛力城市，更重要的是要尋找最適合自己的城市。”

謹慎拿地 融資多樣

百強企業的拿地態度趨于謹慎，拿地金額占銷售額比重大幅下降。2018年，百強企業拿地金額占銷售額比重為27.2%，同比下降19.7個百分點。

分層級來看，前10企業的比值均值下降20.4個百分點至26.3%;11~30企業的比值均值為32.8%，雖有降低但仍是均值最高的層級;31~50企業的比值均值下降幅度最大，同比減少24.9個百分點;51~100企業的比值小幅下降，但企業仍在擴張布局的進程之中，拿地金額均值有所增長。

2018年，百強企業國內信用債發行規模為2443.0億元，同比增長138.3%，其中占比最高的公司債規模超1300億元，占總量的54.2%，同比猛增360.9%，較2017年回暖明顯;中期票據則增長10.3%至664.5億元，占比為27.2%。在國內融資渠道依然受到嚴格監管的形勢之下，百強企業繼續在海外市場尋求有效融資，海外債發行規模同比小幅增長至1949.2億元，增速有所回落。

傳統融資渠道之外，百強企業積極對ABS等新型融資方式進行探索，發行規模明顯增長，其中供應鏈ABS占比最高。2018年，百強企業的ABS發行規模達到1584.3億元，同比增長104.4%，占房地產ABS發行總量的56.5%，其中供應鏈ABS的發行量為924.1億元，占百強企業ABS發行總量的58.3%。

發展空間充足

未來，城鎮化和人口自然增長仍將推動房地產市場進一步發展，疊加居民對居住需求的升級和城市存量住房更新，我國房地產市場中長期發展空間仍然充足，預計到2030年我國房地產市場仍然存在年均12億平方米左右住房需求。綜合考慮房地產調控政策、人口、宏觀經濟、土地市場供求、庫存及去化周期、施工和新開工面積等因素，預計2019年我國商品房銷售面積為15.9億~16.2億平方米。

鴻坤基金執行總裁孔盈表示“我們對今年的房地產市場信心很大，鴻坤基金的定位是做不動產領域的價值發掘和價值創造者，未來10到20年，隨著城市化的發展和產業升級改造，中國的存量地產領域存在著巨大的發展機會。”

談及近期的因城施策，莫天全說：“這是要該緊的地方要緊，該松的地方要松，我們要用好因城施策的機制，不要像以前一樣全國一刀切，我們看到政府工作報告里面是要落實城市的主體作用，要讓每一個地方市場的主管者負起責任來，確保房地產市場健康平穩發展的同時，促進保障性住房建設和城鎮棚戶區的改造，這樣一些改造帶來了房地產的需求，要防止大起大落。”

“我一直覺得供給和需求量方面都要下手，供給的推出對平抑房價非常有好處，集體經營性建設用地的入市，包括農村土地的流轉，宅基地制度改革試點，都是在供給市場會給我們帶來更多的供應。”他說。