截至3月5日，據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計71家上市房企披露2018年年報業(yè)績預告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，41家房企業(yè)績預喜，占比高達58%。從預告凈利潤變動幅度來看，實現(xiàn)增長的企業(yè)有41家，占比接近六成，僅9家虧損。

值得一提的是，這71家房企大多數(shù)是中小房企，但也有銷售規(guī)模達千億元量級的大型房企。綜合來看，2018年，房企盈利能力同比有所下滑，但行業(yè)分化現(xiàn)象加劇，大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，中小企業(yè)日子則較為艱難。

“從企業(yè)盈利的情況看，實際上預虧的、預減的情況更多。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，這反映出當前房地產(chǎn)企業(yè)還是存在各類問題的，至少市場下行壓力很大，這種壓力多少會影響企業(yè)的盈利狀況。

近半數(shù)房企凈利下滑

在已發(fā)布2018年年報業(yè)績預告的71家房企中，僅9家虧損，其中8家首虧，1家續(xù)虧。此外，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，近六成房企2018年業(yè)績預告預喜。

從預告凈利潤下限來看，在已公布具體數(shù)據(jù)的71家企業(yè)中，43家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比為61%。而預告凈利潤變動幅度超過100%的房企高達21家，這意味著近三成房企凈利潤將翻倍。其中，增幅超過 500%的有3家，包括海航投資、沙河股份和世紀星源。

凈利潤超過10億元的房企目前有18家，招商蛇口、新城控股、金融街、泰禾集團等房企預告凈利潤超過20億元。

值得一提的是，《證券日報》記者注意到，TOP30內(nèi)多家房企保持30%左右的業(yè)績增速，但個別中小房企凈利潤增速成數(shù)倍增長。嚴躍進表示，銷售規(guī)模達千億元以上房企在全國布局均衡，業(yè)績增長較為穩(wěn)定，融資成本也較低，因此凈利潤保持穩(wěn)定增長。

另有分析人士稱，個別企業(yè)可能由于過去一年融資渠道不暢通，或因債務到期、資金鏈承壓等原因甩賣資產(chǎn)，換得投資收益。

事實上，《證券日報》在調查采訪中獲悉，過去三、四線城市的庫存幾乎拖住了企業(yè)發(fā)展步伐，嚴重侵蝕了公司的利潤。但2016年以來，三、四線城市房地市場崛起，此前被拖住的企業(yè)均回籠了大量現(xiàn)金，且在有的城市，房價甚至漲了兩倍。鑒于此，2017年房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊變化明顯，當年利潤增速較快。

但2018年下半年以來，市場急轉直下，龍頭房企萬科都喊出了“活下去”的口號，三、四線城市樓市銷售也逐漸放緩，導致2018年業(yè)績增長速度同比放緩。有些房企高層甚至向《證券日報》記者表示，因為沒有趕上三、四線城市樓市銷售的快車，痛失規(guī)模發(fā)展機遇，加上2018年借了一些高息債，對盈利水平有所影響。

今年將是房企“小年”

2018年，房地產(chǎn)市場進入了調整期，行業(yè)銷售額增速放緩，整個房地產(chǎn)行業(yè)步入降溫階段。

“熱點城市調控未見放松，而多數(shù)房企近兩年都在熱點城市重倉，項目入市時間和入市價格都不好控制，銷售回款速度減慢。”有房企高層曾向《證券日報》記者表示，尤其在限制銷售價格的城市，推盤節(jié)奏不如預期。以北京為例，2018年北京已經(jīng)進入“限競房時代”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，限競房本身盈利空間預計5%左右，不少項目則是無法盈利的，有些限競房銷售情況較好尚可快速回籠資金，減少資金成本對盈利空間的侵蝕程度;但銷售去化率不足40%的限競房在市場上并不少見，這對房企盈利造成重壓，甚至拖累企業(yè)整體資金狀況。

克而瑞研究中心表示，2019年開年以來，TOP100房企2月份單月的整體銷售規(guī)模(操盤金額)較1月份環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計，2月份百強銷售額同比下滑11%左右。

此外，TOP10及TOP20梯隊房企的銷售金額門檻較去年同期有一定下滑，銷售權益榜TOP10房企的入榜門檻為171.3億元，降幅近20%。除此之外，其他各梯隊房企的銷售金額門檻與去年同期基本持平。

不過，春節(jié)過后，個別城市出現(xiàn)回暖跡象，一、二手房交易量和帶看量均有增加。克而瑞認為，市場回暖僅限于部分城市、部分項目，持續(xù)時間周期存疑，并非市場全面轉暖的信號。克而瑞預計，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場格局，即一、二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三、四線城市依舊面臨較大的調整壓力。總體來看，2019年將是房地產(chǎn)市場銷售“小年”，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場格局。長期來看，高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)，房企將由高速增長轉向有質量增長。

嚴躍進也稱，總體來看，2018年，大型房企的競爭優(yōu)勢仍在保持，銷售額及市占率仍在提升，行業(yè)集中度也進一步提高，市場分化加劇。但2019年，房企的銷售壓力整體不小。